蛋壳公寓发 ABS 融资 长租公寓盈利难破

蛋壳发行公募ABS

8月7日，长租公寓运营商蛋壳公寓宣布设立全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”，该计划目前已通过上海证券交易所评审，近期将于上海证券交易所正式挂牌。

据《》了解，“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”预计发行规模为2.35亿元，产品期限为3年，底层资产还款来源为入池物业的租金差额，即蛋壳公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差。

ABS融资模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。据项目介绍，该项计划有三个特点：一、100%一线城市物业：入池物业均为位于北京、上海等一线城市的长租公寓，租金水平稳健、出租率高，因而租金收入较为稳定;

二、AAA外部增信：中合中小企业融资担保股份有限公司(主体评级AAA) 对本计划优先级本息兑付承担不可撤销的连带责任保证，进一步降低了本计划的还本付息风险，为优先级投资人提供了有力保障;三、优先级产品评级为AAA：中诚信国际信用评级有限责任公司评定优先级产品债项评级为AAA，为国内ABS最高评级。

作为长租公寓行业中常见的融资方式，目前已经有不少品牌的ABS项目试水成功。早在2017年，魔方公寓就对外披露，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”(ABS)已经设立，并将在上海证券交易所挂牌。同时，魔方公寓方面对外宣称该单ABS的募集资金总额为3.5亿元。

2017年8月，链家旗下的长租公寓品牌同样开启了ABS项目进行公募融资。该项ABS名为“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。

成立于2015年的蛋壳公寓，是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，目前已进入北上广深等8个地区的O2O租房市场。 今年2月，蛋壳公寓完成1亿美元的B轮融资;6月，蛋壳公寓宣布完成7000万美元B+轮融。

推现金贷吸纳租客

据贝壳研究院此前发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，我国拥有13.7亿人口，住房租赁人口约为1.68亿，根据人口规模测算，目前租金GMV约为1.2万亿元。而据东方证券预测显示，至2030年，全国租房市场总规模预计将超过4万亿元。而随着国内租赁市场的壮大，以及近两年租赁政策的利好消息不断，长租公寓正迎来快速发展期。

由于近年来房价的飙升，租房市场受此影响也迎来了政策红利的加持。2017年11月，仅仅一周时间内，全国便有超过九个城市相继发布了租赁相关的政策。其中，浙江确定温州、绍兴、嘉善、义乌为省级住房租赁试点城市;成都规划2021年全市租赁住房保有量达151万套;武汉出台住房租赁试点50条扶持政策。

此外，北京更印发了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地建集体租赁住房。随后，住建部等三部门召开部分省市房地产工作座谈会，提到各地要大力发展住房租赁市场。

在利好消息不断的大环境之下，蛋壳、自如等长租公寓平台也随之涌现，通过互联网平台大力发展公寓品牌。为了在万亿市场中拿下更多的份额，长租公寓们尽出奇招，更传出有不少平台因此而推出了“租金贷”。

今年5月，有媒体报道称，蛋壳公寓对外宣传的房租“押一付一”却藏着“租金贷”。有租客反映不知情签下合作，只能选择接受贷款协议或者支付一年的房租，或者放弃500元定金。

对此，蛋壳公寓回复称，蛋壳公寓方面公告表示已经开展了详细调查，分期月付是目前长租公寓互联网运营平台的一个普遍做法，蛋壳公寓对分期付款有多种提醒告知方式，确保租客在签署租房合同时是自愿选择分期还款形式并自愿签署分期合同的。

除蛋壳公寓外，另一长租公寓品牌青客公寓同样推出了类似“租金贷”的业务。据《中国经营报》此前的报道显示，青客公寓的月租金分为会员价和标价两种，会员价比标价便宜几十到几百元不等。如果享受会员价，需要押二付六并一次性付款，否则就需要办理类似租金贷的业务。

此外，青客公寓与多家银行都有合作，通过办理信用卡缴纳房租。这种方式是银行提前把房租预付公司，之后再按月从用户办理的信用卡上进行扣费。值得一提的是，在青客公寓办理租金贷的服务，需要签订两份合同，即与青客公寓签订一份租赁合同，再与银行或其他金融公司签订一份网商分期合同。

实际上，长租公寓品牌推出的“租金贷”等金融产品，不仅能大量吸引年轻客户的入住，还能通过分期平台长期获取租客一年的租金，不断反哺公寓在市场上的扩张。但回到现实，“现金贷”的出现却也极易引发各式挑战，如一线工作人员蒙骗租户、分期平台资金链断裂等问题。

不得不提的是，目前市面上的长租公寓品牌大多仍处于疯狂融资、极速扩张的阶段，而且也没有平台能完全实现盈利。事实上，长租公寓普遍的回报率只有2%-8%，更有专家表示，从国外案例分析，长租公寓要收回成本普遍需要8至10年。虽然长租公寓赶上了租房租赁市场的风口，但这只“猪”能否飞得起来还不好说。