青客公寓赴美上市 亏损持续未来发展存挑战

10月8日消息，长租公寓企业青客公寓近日正式向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件，欲以发行ADS(美国存托股票)的形式募资至多1亿美元。摩根士丹利和中金公司将共同担任本次IPO的承销商。

青客公寓的招股书显示，该公司2018财年净收入8.9亿元，亏损5亿元;以2019年6月30日为止的9个月时间，净收入9亿元，亏损3.7亿元，相比于去年同期均有所增长。

青客公寓不仅亏损巨大，短时间内难以扭亏为盈，其目前还较为依赖于租金贷模式。截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与11家金融机构达成了合作，在为租户提供分期贷款业务的同时，亦能使用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。截至6月30日，青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则高达27亿元。资产负债率高达133%。

这一模式也为青客公寓带来了不少的负面消息，这让该公司的声誉受到不小的冲击。在黑猫投诉平台上，青客公寓的投诉量已经达到了505件，已完成的仅274件，满意度只有二星。其中不乏有用户在不知情的情况下被青客业务员诱导签订了贷款合同。

而这样的发展模式也会给青客公寓带来不小的政策性风险。上海市住建委、市房管局、市金融办、人民银行上海总部、市银保监局五家单位就在去年年底联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，对租金贷业务管理明确要求，包括租客知情权、金额设限等七个方面。

而深圳市住房和建设局也在今年7月出台了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》，要求住房租赁消费贷款额度不高于租赁合同金额，贷款资金只能划入住房承租人账户，对收集散户房源对外出租(轻资产运营)的住房租赁企业，银行不予发放贷款，不得通过信托通道、金融工具等进行融资加杠杆。

因此，在这监管愈发趋严，资产负债率高企的情况下，青客公寓不得不暂缓自己的扩张计划。该公司曾在去年4月完成C轮融资时表示，2018年发展目标为房源数量突破12万间，营收达到12亿元。然而根据招股书显示，截至2018年12月31日，青客公寓运营覆盖6座城市的共计91234间房间，复合年增长率为114.4%。显然，这与其此前所涉下的目标相差甚远。

更何况，从续租率来看，青客公寓的用户忠诚度并不高。截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月，每一租户的平均入住时间为7.7个月。其中有47.3%的租户在合同到期前就已退租，只有5.1%的租户选择了续租。

这将会导致青客公寓难以保障自身房源的入住率，进而影响该公司的资金链。据21世纪经济报道，自如长租公寓负责人就曾表示，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。

总而来说，青客公寓目前正意图通过上市募集资金来减少资金链风险。但上市并非终点，而是起点，摆在它面前的除了资金，还有监管趋严、续租率低等同样严峻的问题，其如何解决这些问题将是其未来发展的一大挑战。